Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Medeni hukuk kapsamında yer alan gayrimenkul hukuku ev, arsa, apartman gibi taşınmazlar için düzenlenmiş olan hukuk kurallarını içermektedir. Gayrimenkul hukuku kurumlar ile gerçek kişiler arasındaki taşınmazların ilgili mevzuatlar çerçevesinde incelenmesini sağlayan özel hukuk dalıdır. Toplumun hemen hemen her kesimini ilgilendiren gayrimenkul hukuku davaları için bir uzman yardımı almak önemlidir. Çünkü gayrimenkul hukuku detaylı ve karmaşık yapısı nedeniyle bir uzman tarafından takip edilmesi tavsiye edilmektedir. Siz de ev, arsa, arazi, apartman gibi taşınmazlar üzerindeki hukuki sorunları çözmek için Ankara gayrimenkul avukatı arayışı içerisindeyseniz hemen Ankara Hukuk Merkezi ile iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Hukuku Hangi Davalara Bakar?
Gayrimenkul hukukun her türlü taşınmaz malların alım, satım ve kiralanması ile ilgili süreçleri kapsadığından bahsetmiştik. Şimdi gelin hep birlikte gayrimenkul dava konularını ayrıntılı bir şekilde görelim…
- Tapu Davaları: Ev, arsa, apartman, arazi gibi taşınmazların tapu iş ve işlemlerinden ortaya çıkabilecek mağduriyetleri engellemek için açılan davalardır. Tapu davaları asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir.
- İstihkak Davaları: Bu davalarda taşınmazın haksız bir şekilde ihlali söz konusudur. İstihkak davaları asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir.
- Kamulaştırma Davaları: Özel mülk ve arazilerin kamulaştırılması sonucunda ortaya çıkabilecek sorunlar da gayrimenkul hukuku kapsamında incelenmektedir. Bu kamulaştırma neticesinde davalar belediye ve kamu kurumlarına karşı açılır.
- Kira Davaları: Ev sahibi ile kiracı arasında ortaya çıkabilecek olan uyuşmazlıklar da (kira bedeli ya da tahliye sebebi gibi) gayrimenkul hukuku kapsamına girmektedir. Sürecin başında imzalanan kira sözleşmesine aykırı davranan her iki taraf da karşılıklı olarak bu davayı açabilir.
Bunun dışında gayrimenkul hukuku davaları alanına giren diğer davalar da şunlardır;
- Kira bedeli tespit ve kira artış davaları
- Tahliye davaları
- Tapu iptal ve tapu tescil davaları
- İpotek ve rehin davaları
Yabancıların Mülk Edinmesi ve Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul satışlarında ortaya çıkabilecek olan uyuşmazlıkların gayrimenkul hukuku kapsamında yer aldığından bahsetmiştik. Ancak özellikle son yıllarda Türk vatandaşı olmayan yabancı uyruklu kişilerin de ülkemizde mülk edindikleri görülmüştür. Gayrimenkul avukatı bu süreçte yabancı uyruklu kişilere danışmanlık hizmeti sunar, taşınmazın alım ve satımı konusunda hukuki bilgilendirme yapar. Ayrıca kira ve satış sözleşmelerinin hazırlanması, geçerlilik sürecinde takip edilmesini sağlar.
Gayrimenkul Davasında Avukat Tutmak Zorunlu Mudur?
Ülkemizde yürürlükte olan mevzuata göre bazı ceza davaları hariç diğer hiçbir davada avukat tutma zorunluluğu yoktur. Haliyle de gayrimenkul davalarında da avukat tutma zorunluluğu bulunmamaktadır. Taşınmaz ile ilgili ortaya çıkabilecek olan sorunlarda taraflar dava sürecini kendileri takip edebilirler. Ancak gayrimenkul davaları bir çok prosedürü ve teknik boyutu da içinde barındıran davalardır. Burada yapılacak en küçük bir usul hatası bile davanın seyrini olumsuz etkileyecek ve sonucunda da davanın kaybedilmesine neden olabilir. Bu sebeple gayrimenkul davalarının uzman bir avukat tarafından takip edilmesi sürecin olumlu sonuçlanması için çok önemlidir.
Ankara gayrimenkul hukuku hizmeti için Ankara Hukuk Merkezi, tüm tapu iş ve işlemlerinde ortaya çıkabilecek sorunlar, kiracı ve mülk sahibi arasındaki anlaşmazlıklar, imar proje planlarının mevzuata uygunluğu, kamulaştırma sonucunda ortaya çıkabilecek olan itirazlar konusunda her türlü hukuksal desteği ve danışmanlık hizmetini sağlar.
Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?
Ülkemizde son yıllarda inşaat sektöründeki hareketlilik nedeniyle gayrimenkul hukuku ile ilgili iş ve işlemlerde de artış görülmüştür. Ev, apartman, arsa, arazi gibi taşınmazların alım, satım ve kiralama ilgili yaşanan sorunlar gayrimenkul hukuku kapsamında yer almaktadır.
Bir gayrimenkulün alım, satımı ile ilgili tapu işlemleri ve bunun sonucunda ortaya çıkabilecek sorunların tümü gayrimenkul hukuku içerisinde yer almaktadır. Gayrimenkul hukukun kapsadığı bir diğer alan ise kira sözleşmelerinin hazırlanması ve düzenlenmesidir.
Bu düzenleme ile ev sahibi ve kiracının haklarının muhafaza edilmesi amaçlanır. Ayrıca kira bedeli ya da tahliye sebebi gibi sahibi ile kiracı arasında ortaya çıkabilecek olan uyuşmazlıklar da gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilmektedir.
İmar ve inşaat projelerinin mevzuata uygunluğu, denetimi ve gerekli izinlerin alınması da gayrimenkul hukuku kapsamında yer alır. Özel mülk ve arazilerin kamulaştırılması neticesinde ortaya çıkabilecek sorunlar da gayrimenkul hukuku kapsamında incelenmektedir.
Özellikle son yıllarda ülkemiz vatandaşı olmayan kişilerin mülk edinmelerinde bir artış görülmüştür. Gayrimenkul hukuku yabancı kişilerin ülkemizde mülk edinmeleri ile ilgili yasal mevzuatı kapsamaktadır.
Kısacası gayrimenkul alım, satım ve kiralama işlemlerinden doğan tüm hususlar gayrimenkul hukuku kapsamında değerlendirilmektedir. Her hukuki sorunda olduğu gibi gayrimenkul alanında yaşanan sorunlar ile uzman bir avukat desteği almak çok önemlidir.
Gayrimenkul Hukuku Sıkça Sorulan Sorular
Taşınmaz satın alım işlemlerinde ödeminin banka kanalıyla gerçekleştirilmesi tavsiye edilir. Banka yöntemi (Havale/EFT) kullanılırken açıklama kısmının ilgili taşınmaz bakımından niteliği ve tapu kaydındaki ilgili bölümlerinin açıklama kısmında özenle belirtilmesi husussuda göz ardı edilmemelidir.
Öncelikle taşınır sahibinin e-devlet sistemininde araçlarım sekmesinde her türlü şerh, rehin, ceza sorgulaması yapılabilmektedir.
İlgili Noterliklerde satış işlemi sırasında taşınır üzerinde herhangi bir şerh görür ise tarafları bilgilendirmektedir.
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir. Kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresinden önce iş bu sebebe dayanarak tahliye gerçekleştiremez.
